Fiskus macht keine Ferien

Auch beim Immobilienkauf im Ausland ist eine umsichtige Steuerplanung unbedingt erforderlich.

Schweizerinnen und Schweizer zeigen seit jeher ein grosses Interesse an Immobilien im Ausland. Insbesondere der sonnige Süden wie die Toskana, Südfrankreich oder Spanien sind beliebte Orte für den Kauf von Eigentumswohnungen und Ferienhäusern. Günstige Kaufgelegenheiten bieten sich heute angesichts des Überangebots zuhauf. Aber aufgepasst: Immobilien können auch im Ausland zu Steuerfallen werden. Eine vorgängige sorgfältige Planung lohnt sich deshalb in jedem Fall auch in dieser Hinsicht.
Erwerbssteuern: Bereits beim Kauf langt der Staat, ähnlich wie in der Schweiz, in der Regel kräftig zu. Notariatsgebühren, Grundbuchkosten und der schweizerischen Handänderungssteuer ähnliche Erwerbssteuern machen zusammen leicht 5 Prozent und mehr des Kaufpreises aus. Diese Kosten fallen zusätzlich zu den Maklergebühren von rund 3 bis 5 Prozent an. Gelegentlich muss auch eine Umsatzsteuer bezahlt werden. Sie beträgt etwa in Spanien 6 Prozent für Wohnliegenschaften und 15 Prozent für unüberbautes Land und neuerrichtete Gebäude.

Beachten Sie, dass in vielen Ländern die Liegenschaft für Grundstückgewinnsteuern des Verkäufers mithaftet. Um keine Risiken einzugehen, sollte die Bezahlung dieser Steuern sichergestellt sein. In Spanien wird neben der ordentlichen Grundstückgewinnsteuer gemeindeweise eine lokale Steuer bis maximal 30 Prozent der Wertzunahme des Grundstückes seit dem letzten Handwechsel erhoben. Die Grundstückgewinnsteuer ist bei einem allfälligen Wiederverkauf vom Verkäufer zu übernehmen.
Laufende Steuern: Die meisten Länder erheben jährliche lokale Grundsteuern. In Spanien betragen diese 0,4 bis 1,7 Prozent des Katasterwertes. Darüber hinaus muss der Liegenschaftenertrag versteuert werden. Viele Länder erheben auch eine Vermögenssteuer von bis zu 1 Prozent des Verkehrswertes. Besonders bekannt ist die Property tax in den USA, die für die Finanzierung der Schulen verwendet wird. Grosse Unterschiede bestehen bei der Besteuerung des Eigenmietwertes. Einige Länder kennen eine solche Steuer nicht, lassen dafür aber keinen Schuldenabzug zu. Spanien zum Beispiel erhebt eine Eigenmietwertsteuer von 25 Prozent auf 2 Prozent des Katasterwertes.

Als Besitzer einer ausländischen Liegenschaft sind Sie verpflichet, diese in der Schweizer Steuererklärung zu deklarieren. Grundsätzlich müssen Sie das Einkommen aus der ausländischen Liegenschaft zwar im Liegenschaftenstaat versteuern. Ebenso ist dort in der Regel der Steuerwert der Liegenschaft als Vermögen zu versteuern. Hingegen wird das Einkommen aus der ausländischen Liegenschaft wie auch das Vermögen für die Berechnung der Steuerprogression in der Schweiz mitberücksichtigt. Finanzieren Sie die ausländische Liegenschaft durch Aufstockung der Hypothek auf Ihrem Schweizer Eigenheim, so wird der zusätzliche Hypothekarzins nach Lage der Aktiven auf die Schweiz und das Ausland verteilt.

Erbschaftssteuern: Besonders ärgerlich ist die in den meisten umliegenden Ländern sehr hohe Erbschaftssteuer bei Direktbesitz der Liegenschaft; in Spanien geht der Satz bis zu 81 Prozent. In der Regel kommen bei Übertragungen an die Nachkommen allerdings deutlich tiefere Sätze zur Anwendung, oder es bestehen Steuerfreibeträge. Bei der Erbschaftssteuer gelten folgende Maximalsätze: Frankreich 60 Prozent, Florida 55 Prozent, Griechenland 60 Prozent, Irland 30 Prozent, Italien 33 Prozent, Portugal 50 Prozent und Spanien, wie bereits gesagt, 81 Prozent.

Die Frage, wer Eigentümer einer ausländischen Liegenschaft werden soll, muss in jedem Fall sorgfältig geprüft werden. Mit dem direkten Kauf der Liegenschaft auf den Namen der Kinder verhindern Sie die Erhebung einer Erbschaftssteuer beim Tod der Eltern. Halten Sie die Liegenschaft über eine Immobiliengesellschaft (zum Beispiel offshore in Gibraltar oder Jersey), unterliegen die Aktien einer allfälligen Erbschaftssteuer in der Schweiz, da bewegliches Vermögen am letzten Wohnsitz besteuert wird.